[ Répertoriée par le catalogue
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Numéro ISSN : 2262-3124





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Sabine ABRAVANEL-JOLLY (SAJ)
Axelle ASTEGIANO-LA RIZZA (AAL)
Maîtres de conférences en droit privé,
HDR à l' Université Jean Moulin Lyon 3,
Directrice et directrice adjointe
de l'Institut des Assurances de Lyon,
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Cass. 3e Civ., 5 janv. 2017, n° 15-27290, PB

 

Assurance construction - Contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan – Condition suspensive d’obtention d’une assurance dommages ouvrage – Obligation de vérification du banquier (NON)

 

 

Obs. : Absence d’obligation du banquier de vérifier la souscription effective d’une assurance dommages-ouvrage.

 

 

L’octroi d’un financement et le déblocage de fonds pour l’acquisition d’un terrain ne suffit pas, selon la Cour de cassation, pour engager la responsabilité civile du banquier prêteur, y compris lorsque celui-ci n’a pas vérifié l’obtention d’une assurance dommages ouvrage pourtant nécessaire à la réalisation du projet immobilier. Cette solution classique en droit [1] rappelle les limites de l’obligation du banquier et les risques corrélatif assumés par le client dans le cadre de contrats de construction de maisons individuelles.

La Cour de cassation retient ici une analyse stricte de l’article L 231-10 du Code de la construction et de l’habitation[2]. Elle estime en premier lieu que si le banquier est tenu de vérifier les « mentions » figurant contrat de construction de maison individuelle, il ne lui appartient pas, logiquement d’ailleurs, de vérifier, au moment de l’offre de prêt, que les conditions suspensives stipulées sont réalisées. En second lieu, rien ne lui interdit, sans autre vérification, de débloquer les fonds pour l’acquisition du foncier ne relevant pas de la règlementation du code de la construction et de l’habitation.

Il est évident qu’en agissant autrement, notamment par une alerte ou conseil approprié, le banquier aurait certainement pu éviter les désagréments pour le client, se retrouvant propriétaire d’un terrain nu du fait de l’absence d’assurance dommages ouvrage ayant rendu caduque le contrat de construction. Toutefois, cette situation semble plutôt imputable à l’attitude contestable du constructeur, apparemment non mis en cause, qui aurait pu et dû obtenir cette assurance, le cas échéant via le bureau central de tarification conformément à la procédure prévue par l’article L. 243-4 du Code des assurances[3]. En l’absence d’obligation légale, le banquier n’a donc pas, selon la Cour de cassation, à demander d’attestation d’assurance ni conseiller son client de sorte que le recours critiquant l’inertie de ce dernier sur ce point paraissait irrémédiablement voué à l’échec.

L. Lefebvre,

Avocat, Cabine Orid.

 

L’arrêt :

 

Sur le moyen unique :

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 1er octobre 2015), que Mme X... a souscrit, auprès de la société Crédit foncier de France (le Crédit foncier), un prêt destiné à financer l’acquisition d’un terrain et la construction d’une maison individuelle ; qu’elle a, parallèlement, conclu un contrat soumis aux dispositions des articles L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ; que le Crédit foncier a débloqué les fonds qui ont servi à l’acquisition du terrain ; que, n’ayant pu obtenir une garantie « dommages ouvrage », le constructeur a, par la suite, avisé Mme X... de la caducité du contrat de construction ; qu’en l’absence d’obtention d’une garantie de livraison, le Crédit foncier s’est opposé à la remise des fonds destinés aux travaux de construction ; que Mme X... a assigné le Crédit foncier en responsabilité ;

 

Attendu que Mme X... fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

 

1°/ que dans un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan, aucun prêteur ne peut formuler d’offre sans garantie dommages-ouvrage ni débloquer des fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison ; que, dans la présente espèce, en dépit de l’absence d’attestation de garantie de livraison et de garantie dommages-ouvrage, le Crédit foncier de France a transmis à Mme X... une offre de prêt datée du 7 décembre 2010, avant de débloquer une partie des sommes prévues pour acquérir un terrain ; qu’en procédant ainsi, la banque a méconnu ses obligations légales ; que, dès lors, la cour d’appel ne pouvait écarter la responsabilité de la société Crédit foncier de France sans violer l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation ;

 

2°/ que doit être réparé le préjudice qui présente un lien de causalité certain avec la faute ; que l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation impose à la banque de vérifier, dans le cadre d’un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan, l’existence d’une attestation de garantie de livraison avant de débloquer des fonds ; que, suite à l’offre de prêt du 7 décembre 2010, la société Crédit foncier de France a débloqué la première partie des fonds pour que Mme X... procède à l’acquisition d’un terrain, sans vérifier l’existence d’une attestation de garantie de livraison ; qu’elle a cependant refusé, en l’absence de cette garantie, de débloquer la seconde partie des fonds, pourtant nécessaires à la construction d’une maison individuelle ; que cette attitude contradictoire, résultant d’une méconnaissance des obligations légales qui s’imposaient au prêteur relatives au financement de la construction des maisons individuelles, a privé Mme X... d’une chance d’éviter de s’engager dans une opération immobilière sans issue ; que dès lors, en s’abstenant de l’indemniser à ce titre, la cour d’appel a violé l’article 1147 du code civil ;

 

Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan avait été conclu sous la condition suspensive d’obtention de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison et que les seuls fonds débloqués étaient destinés à l’acquisition du terrain sur lequel devait être édifiée la construction, la cour d’appel a exactement retenu qu’aucun manquement au devoir de vérification, lors de l’émission de l’offre de prêt, ne pouvait être reproché au Crédit foncier et que le déblocage de la portion du prêt destinée à l’achat du terrain pouvait intervenir avant la réception de l’attestation de garantie de livraison ;

 

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

 

REJETTE le pourvoi ;

 

 



[1] Cass.civ.3ème, 5 octobre 2010, n°09-69922 ; Cass.civ.3ème, 5 octobre 2010, n°09-69921 ; Cass.civ.3ème, 8 septembre 2010, n°09-68652

[2] « Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison ».

[3] « Toute personne assujettie à l'obligation de s'assurer qui, ayant sollicité la souscription d'un contrat auprès d'une entreprise d'assurance dont les statuts n'interdisent pas la prise en charge du risque en cause en raison de sa nature, se voit opposer un refus, peut saisir un bureau central de tarification dont les conditions de constitution et les règles de fonctionnement sont fixées par décret en Conseil d'Etat »







 





 
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